A. Pengertian Jual Beli
Menurut Pasal 1457 KUHPerdata, jual beli
adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk
menyerahkan suatu kebendaan dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah
dijanjikan. Sedangkan menurut Abdulkadir Muhammad, perjanjian jual beli adalah
perjanjian dengan mana penjual memindahkan atau setuju memindahkan hak milik
atas barang kepada pembeli sebagai imbalan sejumlah uang yang disebut harga.
1. Unsur dalam Jual Beli
Terdapat 2 unsur penting
dalam jual beli, yaitu:
1. Barang/benda yang
diperjualbelikan
Bahwa yang harus diserahkan dalam
persetujuan jual beli adalah barang berwujud benda/zaak. Barang adalah segala
sesuatu yang dapat dijadikan objek harta benda atau harta kekayaan.
Menurut
ketentuan Pasal 1332 KUHPerdata, hanya barang-barang yang biasa diperniagakan
saja yang boleh dijadikan objek persetujuan.
KUHPerdata
mengenal tiga macam barang dalam Pasal 503-Pasal 505 KUHPerdata yaitu:
a) Ada barang yang bertubuh dan ada barang
yang tak bertubuh.
b) Ada barang yang bergerak dan ada barang
yang tak bergerak.
c) Ada barang yang bergerak yang dapat
dihabiskan, dan ada yang tidak dapat dihabiskan; yang dapat dihabiskan adalah
barang-barang yang habis karena dipakai.
Penyerahan
barang-barang tersebut diatur dalam KUHPerdata sebagaimana berikut:
a) Untuk barang bergerak cukup dengan
penyerahan kekuasaan atas barang itu (Pasal 612 KUHPerdata)
b) Untuk barang tidak bergerak penyerahan
d ilakukan dengan pengumuman akta yang bersangkutan yaitu dengan perbuatan yang
di namakan balik nama di muka pegawai kadaster yang juga dinamakan pegawai
balik nama (Pasal 616 dan Pasal 620 KUHPerdata).
c) Untuk barang tidak bertubuh dilakukan
dengan membuat akta otentik atau di bawah tangan yang melimpahkan hak-hak atas
barang-barang itu kepada orang lain (Pasal 613 KUHPerdata).
2.
Harga
Harga
berarti suatu jumlah yang harus dibayarkan dalam bentuk uang. Pembayaran harga
dalam bentuk uang lah yang dikategorikan jual beli. Harga ditetapkan oleh para
pihak. Pembayaran harga yang telah disepakati merupakan kewajiban utama dari
pihak pembeli dalam suatu perjanjian jual beli. Pembayaran tersebut dapat
dilakukan dengan memakai metode pembayaran sebagai berikut:
a).
Jual Beli Tunai Seketika
Metode
jual beli dimana pembayaran tunai seketika ini merupakan bentuk yang sangat
klasik, tetapi sangat lazim dilakukan dalam melakukan jual beli. Dalam hal ini
harga rumah diserahkan semuanya, sekaligus pada saat diserahkannya rumah
sebagai objek jual beli kepada pembeli.
b).
Jual Beli dengan Cicilan/Kredit
Metode
jual beli dimana pembayaran dengan cicilan ini dimaksudkan bahwa pembayaran
yang dilakukan dalam beberapa termin, sementara penyerahan rumah kepada pembeli
dilakukan sekaligus di muka, meski pun pada saat itu pembayaran belum semuanya
dilunasi. Dalam hal ini, menurut hukum, jual beli dan peralihan hak sudah
sempurna terjadi, sementara cicilan yang belum dibayar menjadi hutang piutang.
c).
Jual Beli dengan Pemesanan/Indent
Merupakan
metode jual beli perumahan dimana dalam melakukan transaksi jual beli setelah
indent atau pemesanan (pengikatan pendahuluan) dilakukan, maka kedua belah
pihak akan membuat suatu perjanjian pengikatan jual beli yang berisi mengenai
hak-hak dan kewajiban keduanya yang dituangkan dalam akta pengikatan jual beli.
3. Kewajiban Penjual
Bagi
penjual ada kewajiban utama, yaitu:
1)
Menyerahkan hak milik atas barang yang diperjualbelikan.
Kewajiban
menyerahkan hak milik meliputi segala perbuatan yang menurut hukum diperlukan
untuk mengalihkan hak milik atas barang yang diperjual belikan itu dari si
penjual kepada si pembeli.
2)
Menanggung kenikmatan tenteram atas barang tersebut dan menanggung terhadap
cacat-cacat tersembunyi.
Konsekuensi
dari jaminan oleh penjual diberikan kepada pembeli bahwa barang yang dijual itu
adalah sungguh-sungguh miliknya sendiri yang bebas dari sesuatu beban atau
tuntutan dari suatu pihak. Dan mengenai cacat tersembunyi maka penjual
menanggung cacat-cacat yang tersembunyi itu pada barang yang dijualnya meskipun
penjual tidak mengetahui ada cacat yang tersembunyi dalam objek jual beli
kecuali telah diperjanjikan sebelumnya bahwa penjual tidak diwajibkan
menanggung suatu apapun. Tersembunyi berarti bahwa cacat itu tidak mudah
dilihat oleh pembeli yang normal.
4. Kewajiban Pembeli
Menurut
Abdulkadir Muhammad, kewajiban pokok pembeli itu ada dua yaitu menerima
barang-barang dan membayar harganya sesuai dengan perjanjian diaman jumlah
pembayaran biasanya ditetapkan dalam perjanjian. Sedangkan menurut Subekti,
kewajiban utama si pembeli adalah membayar harga pembelian pada waktu dan di
tempat sebagaimana ditetapkan menurut perjanjian. Harga tersebut haruslah
sejumlah uang meskipun hak ini tidak ditetapkan dalam undang-undang.
B. Perjanjian
Pengertian Perjanjian
Pasal
1313 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) menyatakan bahwa: “Suatu
perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan
dirinya terhadap satu orang lain atau lebih.” Berdasarkan rumusan tersebut
dapat diketahui bahwa suatu perjanjian adalah:
a.
Suatu perbuatan.
b.
Antara sekurangnya dua orang.
c.
Perbuatan tersebut melahirkan perikatan di antara pihak-pihak yang berjanji
tersebut.
Perbuatan
yang disebutkan dalam rumusan awal ketentuan Pasal 1313 KUHPerdata menjelaskan
kepada kita semua bahwa perjanjian hanya mungkin terjadi jika ada suatu
perbuatan nyata, baik dalam bentuk ucapan, maupun tindakan secara fisik, dan
tidak hanya dalam bentuk pikiran semata-mata.
Menurut
Abdulkadir Muhammad, ketentuan Pasal 1313 sebenarnya kurang tepat karena ada
beberapa kelemahan yang perlu dikoreksi, yaitu sebagai berikut:
a.
Hanya menyangkut sepihak saja. Hal ini dapat diketahui dari rumusan kata kerja
“mengikatkan diri”, sifatnya hanya datang dari satu pihak saja, tidak dari
kedua belah pihak. Seharusnya rumusan itu ialah “saling mengikatkan diri”, jadi
ada konsensus antara dua pihak.
b.
Kata perbuatan mencakup juga tanpa konsensus. Dalam pengertian “perbuatan”
termasuk juga tindakan penyelenggaraan kepentingan (zaakwaarneming), tindakan
melawan hukum (onrechtmatigedaad) yang tidak mengandung suatu konsensus.
Seharusnya dipakai istilah “persetujuan”.
c.
Pengertian perjanjian terlalu luas. Pengertian perjanjian mencakup juga
perjanjian kawin yang diatur dalam bidang hukum keluarga. Padahal yang dimaksud
adalah hubungan antara debitur dan kreditur mengenai harta kekayaan. Perjanjian
yang diatur dalam buku III KUHPerdata sebenarnya hanya meliputi perjanjian yang
bersifat kebendaan, bukan bersifat kepribadian (personal).
d.
Tanpa menyebut tujuan. Dalam rumusan Pasal itu tidak disebutkan tujuan
mengadakan perjanjian, sehingga pihak-pihak mengikatkan diri itu tidak jelas
untuk apa.
Berdasarkan
alasan-alasan di atas, maka dapat dirumuskan bahwa perjanjian adalah suatu
persetujuan dengan mana dua orang atau lebih saling mengikatkan diri untuk
melaksanakan suatu hal yang bersifat kebendaan yang terletak di dalam lapangan
harta kekayaan. Dari definisi tersebut jelas terdapat konsensus antara
pihak-pihak, untuk melaksanakan sesuatu hal, mengenai harta kekayaan, yang
dapat dinilai dengan uang. Secara sederhana, pengertian perjanjian adalah
apabila dua pihak saling berjanji untuk melakukan atau memberikan sesuatu yang
mereka perjanjikan mengenai harta kekayaan yang dapat dinilai dengan uang.
Unsur-Unsur Perjanjian
Apabila
dirinci, perjanjian mengandung unsur-unsur sebagai berikut:
a.
Essentialia, ialah unsur yang mutlak harus ada bagi terjadinya perjanjian.
Unsur ini mutlak harus ada agar perjanjian itu sah, merupakan syarat sahnya
perjanjian. Unsur essentialia dalam perjanjian mewakili ketentuan-ketentuan
berupa prestasi-prestasi yang wajib dilakukan oleh salah satu atau lebih pihak,
yang mencerminkan sifat dari perjanjian tersebut, yang membedakankannya secara
prinsip dari jenis perjanjian lainnya. Unsur essentialia ini pada umumnya
dipergunakan dalam memberikan rumusan, definisi, atau pengertian dari suatu
perjanjian.
b.
Naturalia, yaitu unsur yang lazimnya melekat pada perjanjian, yaitu unsur yang
tanpa diperjanjikan secara khusus dalam perjanjian secara diam-diam dengan
sendirinya dianggap ada dalam perjanjian karena sudah merupakan pembawaan atau
melekat pada perjanjian. Unsur naturalia pasti ada dalam suatu perjanjian
tertentu, setelah unsur essentialia diketahui secara pasti. Misalnya dalam
perjanjian yang mengandung unsur essentialia jual-beli, pasti akan terdapat
unsur naturalia berupa kewajiban dari penjual untuk menanggung kebendaan yang
dijual dari cacat-cacat tersembunyi. Sehubungan dengan hal itu, maka berlakulah
ketentuan Pasal 1339 KUHPerdata yang menyatakan bahwa: “Perjanjian-perjanjian
tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas dinyatakan di dalamnya,
melainkan juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat perjanjian diharuskan
oleh kepatutan, kebiasaan, atau undang-undang.”
c.
Accidentalia, yaitu unsur pelengkap dalam suatu perjanjian, yang merupakan
ketentuan-ketentuan yang dapat diatur secara menyimpang oleh para pihak sesuai
dengan kehendak para pihak, merupakan persyaratan khusus yang ditentukan secara
bersama-sama oleh para pihak. Dengan demikian, maka unsur ini pada hakekatnya
bukan merupakan suatu bentuk prestasi yang harus dilaksanakan atau dipenuhi
oleh para pihak.
3.
Asas-Asas Perjanjian
Hukum
perjanjian mengenal beberapa asas penting, yang merupakan dasar kehendak pihak-pihak
dalam mencapai tujuan. Beberapa asas tersebut adalah sebagai berikut:
a.
Asas Kebebasan Berkontrak
Setiap
orang bebas mengadakan perjanjian apa saja, baik yang sudah diatur atau belum
dalam undang-undang. Tetapi kebebasan tersebut dibatasi oleh tiga hal, yaitu:
tidak terlarang oleh undang-undang, tidak bertentangan dengan kepentingan umum,
dan tidak bertentangan dengan kesusilaan.
b.
Asas Pelengkap
Asas
ini mengandung arti bahwa ketentuan undang-undang boleh tidak diikuti apabila
pihak-pihak menghendaki dan membuat ketentuan-ketentuan sendiri yang menyimpang
dari ketentuan undang-undang. Tetapi apabila dalam perjanjian yang mereka buat
tidak ditentukan lain, maka berlakulah ketentuan undang-undang. Asas ini hanya
mengenai hak dan kewajiban pihak-pihak saja.
c.
Asas Konsensual
Perjanjian
itu terjadi sejak saat tercapainya kata sepakat (konsensus) antara pihak-pihak
mengenai pokok perjanjian. Sejak saat itu perjanjian mengikat dan mempunyai
akibat hukum.
d.
Asas Obligator
Asas
ini mengandung arti bahwa perjanjian yang dibuat oleh pihak-pihak itu baru
dalam taraf menimbulkan hak dan kewajiban saja, belum memindahkan hak milik.
Hak milik baru berpindah apabila dilakukan dengan perjanjian yang bersifat
kebendaan (zakelijke overeenkomst), yaitu melalui penyerahan (levering).
4.
Syarat-Syarat Sahnya Perjanjian
Syarat-syarat
sahnya perjanjian dapat kita temukan pada ketentuan Pasal 1320 KUHPerdata yang
menyatakan bahwa: “Untuk sahnya perjanjian-perjanjian, diperlukan 4 (empat)
syarat:
a.
Kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya
Kesepakatan
artinya persetujuan kehendak pihak-pihak mengenai pokok perjanjian. Sebelum ada
persetujuan, biasanya pihak-pihak mengadakan perundingan sehingga tercapai
persetujuan antara kedua belah pihak.
b.
Kecakapan untuk membuat suatu perikatan
Pada
umumnya orang dikatakan cakap melakukan perbuatan hukum apabila sudah berumur
21 tahun atau sudah kawin meskipun belum berumur 21 tahun dan tidak di bawah
pengampuan.
c.
Suatu pokok persoalan tertentu
Perjanjian
yang tidak memenuhi syarat-syarat tersebut tidak akan diakui oleh hukum,
walaupun diakui oleh pihak-pihak yang membuatnya. Selagi pihak mengakui dan
mematuhi perjanjian yang mereka buat, meskipun tidak memenuhi syarat-syarat,
perjanjian itu berlaku antara mereka.
d.
Suatu sebab yang tidak terlarang (Causa yang Halal).
Sebab
adalah suatu yang menyebabkan atau mendorong seseorang membuat perjanjian.
Undang-undang tidak memperdulikan apa yang menjadi sebab orang mengadakan
perjanjian, melainkan memperhatikan isi perjanjian yang menggambarkan tujuan
yang hendak dicapai oleh pihak-pihak, apakah dilarang undang-undang atau tidak,
bertentangan dengan ketertiban umum dan kesusilaan atau tidak.
Syarat
pertama dan kedua Pasal 1320 KUHPerdata disebut syarat subjektif, karena
melekat pada diri orang yang menjadi subjek perjanjian. Jika syarat ini tidak
dipenuhi, perjanjian dapat dibatalkan. Syarat ketiga dan keempat disebut syarat
objektif, karena mengenai sesuatu yang menjadi objek perjanjian. Jika syarat
ini tidak dipenuhi, perjanjian batal demi hukum.
Akibat Perjanjian yang
Sah
Akibat
hukum perjanjian yang sah berdasarkan Pasal 1338 KUHPerdata, yakni yang
memenuhi syarat-syarat pada pasal 1320 KUHPerdata berlaku sebagai undang-undang
bagi para pembuatnya, tidak dapat ditarik kembali tanpa persetujuan kedua belah
pihak atau karena alasan-alasan yang cukup menurut undang-undang dan harus
dilaksanakan dengan itikad baik.
Perjanjian
yang sah berlaku sebagai undang-undang bagi pihak-pihak pembuatnya, artinya
pihak-pihak harus menaati perjanjian itu sama dengan menaati undang-undang.
Jika ada yang melanggar perjanjian yang mereka buat, ia dianggap sama dengan
melanggar undang-undang, yang mempunyai akibat hukum tertentu yaitu sanksi
hukum. Jadi barang siapa melanggar perjanjian yang ia buat, maka ia akan
mendapat hukuman seperti yang telah ditetapkan dalam undang-undang.
Perjanjian
yang sah tidak dapat ditarik kembali secara sepihak. Perjanjian tersebut mengikat
pihak-pihaknya, dan tidak dapat ditarik kembali atau dibatalkan secara sepihak
saja. Jika ingin menarik kembali atau membatalkan itu harus memperoleh
persetujuan pihak lainnya, jadi diperjanjikan lagi. Namun demikian, apabila ada
alasan-alasan yang cukup menurut undang-undang, perjanjian dapat ditarik
kembali atau dibatalkan secara sepihak.
Pelaksanaan
dengan itikad baik, ada dua macam, yaitu sebagai unsur subjektif, dan sebagai
ukuran objektif untuk menilai pelaksanaan. Dalam hukum benda unsur subjektif
berarti “kejujuran“ atau “kebersihan“ si pembuatnya. Namun dalam pasal 1338
ayat 3 KUHPerdata, bukanlah dalam arti unsur subjektif ini, melainkan
pelaksanaan perjanjian itu harus berjalan dengan mengindahkan norma-norma
kepatutan dan kesusilaan. Jadi yang dimaksud dengan itikad baik disini adalah
ukuran objektif untuk menilai pelaksanaan perjanjian itu. Adapun yang dimaksud
dengan kepatutan dan kesusilaan itu, undang-undang pun tidak memberikan
perumusannya, karena itu tidak ada ketepatan batasan pengertian istilah
tersebut. Tetapi jika dilihat dari arti katanya, kepatutan artinya kepantasan,
kelayakan, kesesuaian, kecocokan; sedangkan kesusilaan artinya kesopanan,
keadaban. Dari arti kata ini dapat digambarkan kiranya kepatutan dan kesusilaan
itu sebagai nilai yang patut, pantas, layak, sesuai, cocok, sopan dan beradab,
sebagaimana sama-sama dikehendaki oleh masing-masing pihak yang berjanji.
Perjanjian
memiliki kaitan yang erat dengan jual beli, dimana jual beli adalah suatu
perjanjian timbal balik dalam mana pihak yang satu (penjual) berjanji untuk
menyerahkan hak milik atas suatu barang. Sedang pihak yang lain (si pembeli)
berjanji untuk membayar harga yang terdiri atas sejumlah uang sebagai imbalan
dari persoalan milik tersebut.
C. Wanprestasi dan ganti
Rugi
Model-model
wanprestasi atas suatu kontrak termasuk kontrak jual beli adalah :
1.
Wanprestasi berupa tidak memenuhi perstasi.
2.
Wanprestasi berupa terlambat memenuhi prestasi.
3.
Wanprestasi berupa tidak sempurna memenuhi prestasi.
Wanprestasi
dari pembeli :
tidak
melakukan kewajiban sesuai kontrak, yaitu tidak melakukan pembayaran atas harga
barang yang telah dibelinya.
Wanprestasi
penjual :
-
tidak menyerahkan barang objek jual beli.
-
Pemilikan/penggunaan barang objek jual beli tidak aman bagi pembeli (mis. Ada
klaim dari pihak ketiga).
-
Ada cacat yang tersembunyi pada benda yang menjadi objek jual beli.
Komponen-komponen
dari ganti rugi adalah sebagai berikut :
1.
Biaya.
2.
Rugi (dalam arti sempit).
3.
Bunga.
Dimana
yang dimintakan oleh pihak yang dirugikan adalah hal-hal sebagai berikut :
1.
Ganti rugi saja.
2.
Pelaksanaan kontrak tanpa ganti rugi.
3.
Pelaksanaan kontrak dengan ganti rugi.
4.
Pembatalan kontrak tanpa ganti rugi.
5.
Pembatalan kontrak dengan ganti rugi.
Salah
satu model ganti rugi dari jual beli adalah yang disebut dengan ganti rugi
ekspektasi, yakni yang diganti adalah hilangnya keuntungan yang diharapkan dari
jual beli tersebut karena tidak dilakukannya prestasi oleh pihak lain. Jika
pihak penjual yang melakukan wanprestasi, maka ganti rugi ekspektasi mengambil
formula sebagai berikut :
1. Formula Pembelian dari Pihak Ketiga
(Cover Formula). Besarnya kerugian dihitung dengan pengurangan harga barang
yang sama dari pihak ketiga.
2. Formula Harga Pasar (Market Price)
Kerugian yang harus diganti adalah harga pasar dikurangi harga kontrak ditambah
biaya dan dikurangi biaya yang tidak jadi dikeluarkan.
Jika
pembeli yang melakukan wanprestasi, maka formula yang dipakai adalah sebagai
berikut :
1. Formula Pembayaran Harga Barang (proce
action) Adalah harga barang seperti yang diperjanjikan dimintakan dari pembeli.
Barang tersebut dipaksakan untuk diterima pembeli.
2. Formula Penjualan Kembali (resale
formula) Ganti rugi diberikan kepada pihak penjual dengan perhitungan berupa
selisih antara harga kontrak dengan harga penjualan kembali dari barang bersangkutan
kepada pihak ketiga.
3. Formula Harga Pasar (market formula)
Harga barang dalam kontrak dikurangi harga pasar dari barang tersebut, barang
tetap berada dalam tangan pihak penjual.
4. Formula Kehilangan Keuntungan (lost
profit) Harga dalam kontrak dikurangi modal/ongkos produksi dan dikurangi
ongkosongkos yang dikeluarkan.
D. Resiko/Force Majeure
Seperti
telah diuraikan dimuka bahwa tidak 1 (satu) orang pun dapat dimintakan tanggung
jawab hukumnya manakala terjadi kejadian-kejadian yang menyebabkan force
majeure. Oleh karena itu resiko adalah kewajiban memikul kerugian yang
disebabkan oleh suatu kejadian ( peristiwa ) diluar kesalah salah satu pihak.
Yang menanggung resiko dari force majeure adalah :
-
Barang tertentu Adalah barang yang pada waktu perjanjian dibuat sudah ada dan
ditunjuk oleh pembeli atau “ready stock”, maka resiko ada pada pembeli (Pasal
1460 KUH Perdata) walaupun barang belum diserahkan, namun barang tersebut
mengalami musibah, tetaplah pembeli wajib membayar harga, walaupun barang tidak
dapat digunakan karena mengalami kerusakan. Pasal tersebut dirasa kurang adil,
maka lahirlah Surat Edaran Mahkamah Agung No. 3 Tahun 1963 telah menyatakan
1460 sebagai pasal yang matidan karena itu tidak boleh dipakai lagi.
-
Barang generik Adalah barang yang dijual telah ditimbang, dihitung, diukur,maka
resiko ada pada penjual (Pasal 1461 KUH Perdata)
-
Barang tumpukan Adalah barng yang dijual menurut tumpukan, barang tersebut dari
semula disendirikan dari barang-barang milik penjual lainnya, sehingg sudah
dari semula dalam keadaan siap untuk diserahkan kepada pembeli ( “in a
deverable state” ), maka resiko ada pada pembeli (Pasal 1462 KUH Perdata)
Dengan demikian bahwa selama belum dilever, mengenai barang apa saja , resiko
masih harus dipikul oleh penjual, yang masih merupakan pemilik sampai saat
barang tersebut secara yuridis diserahkan kepada pembeli.
Daftar Pustaka
Abdulkadir
Muhammad, Hukum Perjanjian, Bandung: PT Alumni, 2010, hlm. 243
Subekti
dan Tjitrosudibio, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Jakarta: PT. Pradnya
Paramita, 2008, hlm. 338.
Kartini
Muljadi dan Gunawan Widjaja, Perikatan yang Lahir dari Perjanjian, Jakarta:
Rajawali, 2010, hlm. 7-8.
http://bangkubisnis.blogspot.co.id/2015/03/kontrak-perjanjian-jual-beli.html
diakses pada tanggal 23 april 2017 pukul 10.03 pm
http://digilib.unila.ac.id/9047/90/BAB%20II.pdf diakses
pada tanggal 23 april 2017 pukul 09.45 pm